El inmueble en propiedad más seguro de la hilera no es la cafetería concurrida — es la anodina oficina de encima.
Un equipo privado de adquisiciones de CRE estaba evaluando un inmueble en propiedad en Londres y se hizo una pregunta — de las unidades dentro del presupuesto, ¿cuál es el lugar más seguro para poner el dinero? El instinto dice el café estrella o el tramo de restaurantes: puedes ver la cola. Leída por tipo de inquilino, la señal de tráfico de consumidores y de formación de inquilinos apuntaba en la dirección contraria — y añadía además un matiz que la regla de categoría por sí sola pasa por alto.
La propiedad comercial es retail y F&B. Una hilera de cafeterías concurrida es la compra segura — puedes ver la cola.
Leído por tipo de inquilino, los locales de F&B se realquilan de tres a cuatro veces más rápido que las unidades profesionales, médicas y de cuidado personal — y los peores formatos de F&B, cerca de diez veces. Los inquilinos más estables y de menor rotación son los menos vistosos: la clínica dental, el contable, la barbería. También conllevan la reforma más ligera en cada cambio.
Frecuencia anual real de re-arrendamiento por tipo de inquilino — Gran Londres, últimos 12 meses, medida como cierres frente a la base activa. Un restaurante se re-arrienda aproximadamente doce veces más a menudo que una asesoría contable y ocho veces más que una clínica dental — el riesgo por el lado de la demanda que un rendimiento o un recuento de afluencia no pueden ver.
La regla del tipo de inquilino sigue vigente dentro de cualquier distrito — pero si el tipo de uso se llena o se vacía lo decide el área de influencia, no la categoría. Y donde se llena, la calidad de la experiencia del consumidor también es más alta. Realytics lee ambas cosas; tus asesores superponen las rentas, las rentabilidades y la valoración.