Самый надёжный объект в собственность на торговом ряду — не оживлённое кафе, а скучный офис над ним.
Частная команда по сделкам с коммерческой недвижимостью проверяла лондонский объект в собственности и задала один вопрос: из помещений в рамках бюджета — куда безопаснее всего вложить деньги? Интуиция говорит: витринное кафе или ресторанный ряд — очередь видно своими глазами. Но при чтении по типам арендаторов сигнал потребительского трафика и открытий новых заведений указал в другую сторону — а затем добавил поворот, который одно лишь категорийное правило не улавливает.
Коммерческая недвижимость — это ритейл и общепит. Оживлённый ряд кафе — безопасная покупка: очередь видно своими глазами.
В разрезе типов арендаторов помещения F&B пересдаются новым арендаторам в три-четыре раза чаще, чем офисы специалистов, медицинские кабинеты и точки услуг ухода, а худшие форматы F&B — почти в десять. Самые стабильные арендаторы с низкой ротацией — самые «незвёздные»: стоматология, бухгалтер, барбершоп. К тому же при каждой смене им требуется самый лёгкий ремонт помещения.
Реальная годовая частота повторной сдачи помещений по типам арендаторов — Большой Лондон, последнее 12-месячное окно, измерено как закрытия относительно активной базы. Ресторанное помещение пересдаётся примерно в двенадцать раз чаще, чем офис бухгалтера, и в восемь раз чаще, чем стоматологическая клиника — риск со стороны спроса, который не увидеть ни по доходности, ни по посещаемости.
Правило типа арендатора работает в любом районе — но то, наполняется ли помещение данного назначения или пустеет, определяет зона охвата, а не категория. И там, где оно наполняется, качество потребительского опыта тоже выше. Realytics читает и то и другое; ваши консультанты накладывают сверху арендные ставки, доходность и оценку.