Cea mai sigură proprietate deținută integral de pe șirul de magazine nu este cafeneaua aglomerată — este biroul banal de deasupra ei.
O echipă privată de achiziții CRE analiza o proprietate freehold din Londra și a pus o singură întrebare — dintre unitățile care se încadrează în buget, unde e cel mai sigur să pui banii? Instinctul spune: cafeneaua-vedetă sau șirul de restaurante — vezi coada cu ochiul liber. Citit pe tipuri de chiriași, semnalul de trafic de consumatori și de formare a chiriașilor arăta în direcția opusă — și apoi a adăugat o întorsătură pe care regula de categorie, singură, o ratează.
Proprietate comercială înseamnă retail și F&B. Un șir de cafenele aglomerat pare achiziția sigură — vezi coada cu ochiul liber.
Citite pe tipuri de chiriași, spațiile F&B se reînchiriază de trei-patru ori mai repede decât unitățile de servicii profesionale, medicale și de îngrijire personală — iar cele mai slabe formate F&B, aproape de zece ori. Chiriașii mai stabili, cu rotație mai mică, sunt cei lipsiți de strălucire: cabinetul stomatologic, contabilul, frizerul. Tot ei implică și cele mai mici costuri de amenajare la fiecare schimbare.
Frecvența anuală reală de reînchiriere pe tip de chiriaș — Greater London, ultima fereastră de 12 luni, măsurată ca închideri raportate la baza activă. Un restaurant se reînchiriază de aproximativ douăsprezece ori mai des decât un cabinet de contabilitate și de opt ori mai des decât o clinică dentară — riscul dinspre cerere pe care un randament sau un contor de trafic pietonal nu-l poate vedea.
Regula tipului de chiriaș rămâne valabilă în orice sector administrativ — dar dacă un tip de activitate se umple sau se golește este stabilit de zona de atracție, nu de categorie. Iar acolo unde se umple, calitatea experienței consumatorilor este și ea mai ridicată. Realytics le citește pe amândouă; consultanții tăi suprapun chiriile, randamentele și evaluarea.