সেই ভাড়াটেকে ধরে রাখুন, রেন্ট রোলে যে এখনো নিয়মিত ভাড়া দিচ্ছে।
একটি ইউনিট বা দশ হাজার, এক এলাকা বা বিশটি বাজার, যেগুলো আপনার হাতে আছে বা যেটির জন্য এখনো বিড করছেন — আর তাদের প্রতিটি ভাড়াটে; বাংলাদেশ ও বাংলাদেশ অন্তর্ভুক্ত।
এই রেন্ট রোলের (ভাড়া-আয়ের খাতা) কোন ভাড়াটে ঝুঁকিতে?রোল দেখায় কে ভাড়া দিয়েছে। এলাকা দেখায় কে চলে যাচ্ছে।
এই সপ্তাহের সিদ্ধান্ত যে প্রশ্নের ওপর নির্ভর করে, সেটিই জিজ্ঞাসা করুন।
মিটিংয়ের আগে বলা আটটি কথা, আর তার উত্তর।
মিটিংয়ে যা বলা হয়
নমুনা এক শহরের একটি সম্পত্তি
এই রেন্ট রোল আসলে কীসের ওপর দাঁড়িয়ে?
এলাকা বেড়েছে। তার ভেতরের কিছু ভাড়াটে পিছিয়ে গেছে।
21টি ভাড়াটের মধ্যে 5টি বছরে ভিজিট হারিয়েছে। তাদের এলাকা বেড়েছে।
যে ভাড়াটেরা গ্রাহক ধরে রাখছে, তাদের ওপর ভিত্তি করে রেন্ট রোল আন্ডাররাইট করুন।
ভিড় দেখে নয়, ভাড়াটেদের দেখে দাম ঠিক করা বিড।
এই সম্পত্তির কোন ভাড়াটে ঝুঁকিতে?
একটি ভাড়াটে চার ত্রৈমাসিক ধরে নিজের প্রতিবেশীদের তুলনায় পিছিয়ে পড়ছে।
নিজের এলাকায় পাশের ভাড়াটেদের চেয়ে এটি 22 পয়েন্ট নিচে। এক বছর আগে ছিল 7 পয়েন্ট নিচে।
নবায়নের পরে নয়, আগেই এটি কলের আলোচ্যসূচিতে রাখুন।
এমন নজরতালিকা, যার প্রতিটি সারিতে একটি কারণ আছে।
চারশোর মধ্যে কোনগুলোতে এই ত্রৈমাসিকে আমাদের দরকার?
এই ত্রৈমাসিকে হাতে গোনা কয়েকটি সম্পত্তির অবস্থান প্রতিবেশীদের তুলনায় বদলেছে। বাকিগুলো স্থির ছিল।
400টির মধ্যে 13টির অবস্থান এই ত্রৈমাসিকে প্রতিবেশীদের তুলনায় বদলেছে।
ত্রৈমাসিক মিটিংয়ে চারশোটি নয়, ওই তেরোটি নিয়ে যান।
মনোযোগ যায় সেখানে, যেখানে তা কিছু বদলায়।
তিন ধরনের মধ্যে কোনটি এখানে সবচেয়ে বেশি দিন টেকে?
এমন এলাকায় তিন ধরনের মধ্যে দুটি ধরনের ভাড়াটে অনেক বেশি দিন টিকে থাকে।
এখানে এক ধরনের প্রতি একশো ইউনিটে বছরে 7টির ভাড়াটে বদলায়; আরেক ধরনে 25টির।
আগে দেখুন এই এলাকায় কোন ধরন সবচেয়ে বেশি দিন টেকে, তারপর ভাড়াটে বাছুন।
এমন ইউনিট, যা তার ভাড়াটে ধরে রাখে।
সম্পত্তিটি স্থির ছিল। তাহলে তার ভেতরে কারা নেমে গেল?
সম্পত্তি স্থির ছিল। তার ভেতরের সব ভাড়াটে নয়।
সম্পত্তি স্থির থাকার মধ্যেই 80টি ভাড়াটের 26টি নেমে গেছে। 17টি বেড়েছে সম্পত্তির চেয়েও দ্রুত।
ট্রেডিং মিটিংয়ে গড় নয়, ওই ছাব্বিশটি নিয়ে যান।
একটি সংখ্যা হয়ে ওঠে আশিটি উত্তর।
এই বাজার এখন কেন আকর্ষণীয়?
এই সম্পত্তি যে এলাকায়, সেখানে চার ত্রৈমাসিক ধরে ভিজিট বেড়েছে। তার ঠিক পেছনের এলাকায় বাড়েনি।
বছরে এই এলাকায় ভিজিট +31%। পেছনের এলাকায় −5%।
প্রস্তাবপত্রে দুটি এলাকা পাশাপাশি রাখুন।
এই ত্রৈমাসিকের তথ্য দিয়ে লেখা বাজার-অধ্যায়।
পাশের এলাকার ইউনিট না নিয়ে এটি কেন?
এখানকার ভাড়াটেরা পাশের এলাকার ভাড়াটেদের চেয়ে গ্রাহক ভালো ধরে রাখে।
এখানে প্রতি একশো ভোক্তা মতামতের 71টি ইতিবাচক; পাশের এলাকায় 52টি।
এই ঠিকানার নিজের গ্রাহকেরা যা বলেন, সেটি দিয়েই শুরু করুন।
বাইরের লাইন দেখে নয়, প্রমাণ দিয়ে ঠিক করা ভাড়া।
পুরো পোর্টফোলিওতে কি একটিই ভাড়াটে-মিশ্রণের নিয়ম চলতে পারে?
এক ধরন এক বাজারে সবচেয়ে নিরাপদগুলোর একটি, আরেক বাজারে সবচেয়ে ঝুঁকিপূর্ণগুলোর একটি।
এক বাজারে বছরে তাদের অল্প কয়েকটি বন্ধ হয়; আরেক বাজারে অনেক বেশি।
বাজার ধরে ধরে মিশ্রণ বাছুন।
প্রতি বাজারে একটি নিয়ম, সবার জন্য একটি নয়।
এলাকার একটি গড় সংখ্যা দিয়ে নয়, প্রতিটি ভাড়াটেকে আলাদা করে বিচার করুন।
প্রতিটি টুল একটি এলাকার জন্য একটিই সংখ্যা দেয়। অথচ গ্রাহকেরা যা বলেন, তাতে এর ভাড়াটেদের ব্যবধান চল্লিশ পয়েন্টেরও বেশি।
যে ভাড়াটেরা পরে বন্ধ হয়েছে, তারা এক বছর আগেই নিজের এলাকার বাকিদের নিচে ছিল। সেই ব্যবধান অনুযায়ী এলাকার ভাড়াটেদের সাজান — যাদের ফোন করতে হবে, তারা থাকবে তালিকার নিচে।
একটি এলাকা, একটি সংখ্যা — আর তার ভাড়াটেদের ব্যবধান চল্লিশ পয়েন্টেরও বেশি।
চুক্তি যেখানেই হোক, একই উত্তর পান।
195টি দেশের প্রতিটি ঠিকানা একই মাপকাঠিতে — চুক্তিটি যে বাজারে, আর এরপর যে বাজারে যাবে।
বিক্রেতার দেওয়া তথ্যের বাইরের প্রমাণ দেখে সম্পত্তির দাম নির্ধারণ।
জিজ্ঞাসা করুন, আপনি এলাকার এগিয়ে থাকা ভাড়াটেদের কিনছেন, নাকি পিছিয়ে থাকাদের।
এই বাজারের নিজের সংখ্যা দিয়ে ভাড়াটে-মিশ্রণ ঠিক করুন।
এই ছয়টির মধ্যে প্রতিটি বাজারে খাবার ও পানীয়ের ব্যবসা সবচেয়ে বেশি বন্ধ হয়, আর প্রায় প্রতিটিতে ফার্মেসি সবচেয়ে কম। এদের মাঝের ক্রম বাজারভেদে বদলায়।
একটি ধরন কত ঘন ঘন বন্ধ হয়, তা নির্ভর করে তার বাজারের ওপর
ছয়টি বাজারের প্রতিটিতে ওই ধরনের প্রতি একশোটির কতগুলো বছরে বন্ধ হয়।জিমের বিস্তার সবচেয়ে বেশি: সবচেয়ে নিরাপদ বাজারে প্রতি একশোটিতে চারটি বন্ধ হয়, সবচেয়ে ঝুঁকিপূর্ণ বাজারে চোদ্দটি
এক বাজারের নিরাপদ ধরনটিই পরের বাজারে ঝুঁকি।
পতনটা ভাড়াটের, নাকি এলাকার — তার মীমাংসা করুন।
একটি এলাকার ভাড়াটেদের এক-চতুর্থাংশ থেকে অর্ধেক পর্যন্ত ভিজিট হারিয়েছে, যখন চারপাশের এলাকা স্থির ছিল বা বেড়েছে।
একটি এলাকা আর তার ভাড়াটেরা ভিন্ন পথে চলে
একটি এলাকার প্রতি একশো ভাড়াটের মধ্যে, এক বছরে।যে ভাড়াটে এলাকা নামার মধ্যেও বেড়েছে, তাকে রাখুন; যে এলাকা বাড়ার মধ্যেও নেমেছে, তাকে ফোন করুন।
প্রতিটি টিম দেখুক একই ভাড়াটে, একই মাপকাঠিতে।
একটি দোকান, একটি শপিং সেন্টার, একটি প্রকল্প: পোর্টফোলিওতে যা-ই থাকুক, এই টিমগুলোর মধ্যে সবসময় একটা ভাগ ছিল — কে কোন ভাড়াটেদের দেখতে পায়। একই সংখ্যার সেট থেকে প্রতিটি টিম কী পায়, দেখুন।
যে ভাড়াটেরা চলে যাচ্ছে — ভাড়া দেরি হওয়ার আগেই র্যাঙ্ক করা
- প্রতিটি ভাড়াচুক্তি নিজের এলাকার তুলনায় র্যাঙ্ক করা, সবচেয়ে খারাপটি আগে।
- প্রতিটি ভাড়াটের গ্রাহকেরা কী প্রশংসা করেন, আর কী তাঁদের আটকে দেয়।
- আপনার এলাকাগুলোতে কোন ব্যবসা খুলেছে আর কোনগুলো বন্ধ হয়েছে।
যে রেন্ট রোল কিনছেন, কমিটির আগেই যাচাই করা
- রোলের প্রতিটি ঠিকানার ভিজিট, তার প্রতিবেশীদের তুলনায়।
- এই এলাকা যে ধরনের ভাড়াটে ধরে রেখেছে, আর যাদের হারিয়েছে।
- একই পণ্যের দাম, ঠিকানা ধরে ধরে।
এই এলাকায় যে ধরনের ভাড়াটে টেকে
- এখানে কোন ধরনের ভাড়াটে সবচেয়ে বেশি খোলে আর বন্ধ হয়।
- এই বাজারে কারা খুলছে, ক্যাটাগরি ধরে ধরে।
- এই এলাকা যে মানুষদের টানে, তাঁরা কেমন।
প্রতিটি ভাড়াচুক্তি তার নিজের সংখ্যায়, সম্পত্তির একটি সংখ্যায় নয়
- প্রতিটি ভাড়াটে তার এলাকার অন্যদের তুলনায়, প্রতি সপ্তাহে।
- আশেপাশের এলাকা কখন ব্যস্ত থাকে, ঘণ্টা ধরে ধরে।
- এর ভাড়াটেরা কোন সময় খোলা রাখে, আর কোন সময়ের চাহিদা আছে।
যে সম্পত্তিগুলোর এলাকা ফিকে হয়ে আসছে
- প্রতিটি সম্পত্তির এলাকা এগোচ্ছে না পিছোচ্ছে, একই মাপকাঠিতে।
- প্রতিটি সম্পত্তির আশেপাশে নতুন খোলা আর বন্ধ হওয়া ব্যবসা, ত্রৈমাসিক ধরে ধরে।
- কোন সম্পত্তিগুলোর এলাকা একই রকম আচরণ করছে।
এমন একটি তুলনা, যার ওপর পুরো প্রস্তাবপত্র দাঁড়াতে পারে
- একটিই ক্যাটাগরি-কাঠামো, প্রতিটি বাজারে একই।
- প্রতিটি ভাড়াটে নিয়ে ভোক্তারা যা বলেছেন, তাঁদের নিজের ভাষায়।
- প্রতিটি ঠিকানার আশেপাশের এলাকা, একই স্কেলে।
পোর্টফোলিওর প্রতিটি বাজার, একই ভিত্তিতে
- কোন বাজারগুলো এগোচ্ছে, আর কোনগুলো থমকে আছে।
- প্রতিটি সম্পত্তির নিজের এলাকা, এগিয়েছে না পিছিয়েছে।
- প্রতিটি সম্পত্তির আশেপাশের ভোক্তারা এখন কী বলছেন।
প্রতিটি টিম উত্তর দিচ্ছে একই ভাড়াটের তথ্য থেকে, একই সপ্তাহে।
একই প্রশ্নের উত্তর নিন, একবারে একটি ঠিকানার জন্য।
প্রতিটি প্রশ্ন আপনি একটি ঠিকানার জন্যও করতে পারেন।
পুরো পোর্টফোলিওতে একটিই মাপকাঠি, প্রতিটি ঠিকানার জন্য একটি পাতা।
সাপ্তাহিক হালনাগাদ, 2020 থেকে
ভাড়া দেরি হওয়ার আগেই প্রতিটি ভাড়াটেকে বিচার করুন।
যে ভাড়াটে এখনো ভাড়া দিচ্ছে, সে কেন নিজের এলাকার চেয়ে সবচেয়ে পিছিয়ে? আপনার ইমেইল দিন — প্রতিটি ভাড়াটের র্যাঙ্কিং আমরা পাঠিয়ে দেব।