留住那个租户， 趁租金清单上它还在按时交租。
一个铺位或一万个，一个街区或二十个市场，你持有的或你仍在竞标的——以及其中的每一个租户，香港 和 香港 也包括在内。
这份租金清单上，哪个租户是风险？清单告诉你谁交了租。街区告诉你谁要走了。
直接问本周要拍板的那个问题。
会前常说的八句话，以及答案。
会议室里常说的话
示例 某城市的一项资产
这份租金清单，实际靠的是什么？
街区增长了。其中一些租户却在倒退。
21 个租户中，有 5 个全年到店下降，而它们所在的街区在增长。
按留得住顾客的租户，来评估这份租金清单。
出价依据的是租户，而不是人潮。
这项资产里，哪个租户是风险？
有一个租户，已经连续四个季度落后于周边商家。
它在自己所在的街区，比身边的租户低 22 个百分点。一年前只低 7 个百分点。
在续约之前、而不是之后，把它列入沟通议程。
一份每一行都有理由的观察名单。
四百项资产里，哪些这个季度需要我们出手？
这个季度，少数几项相对周边商家出现了变化，其余保持稳定。
这个季度，400 项中有 13 项相对周边商家出现了变化。
带到季度会议上的是这十三项，而不是四百项。
注意力花在能带来改变的地方。
三种业态里，哪种在这里留得最久？
在这类街区上，三种业态中有两种留住租户的时间长得多。
在这里，一种业态每年每一百个铺位中有 7 个更换租户；另一种则有 25 个。
先选这个街区留得最久的业态，再选租户。
一个留得住租户的铺位。
资产整体稳住了。那么，里面是谁在下滑？
资产稳住了，但并非里面的每个租户都稳住了。
80 个租户中，有 26 个在资产整体稳定时下滑；17 个增长得比资产更快。
带进经营会议的是这二十六个，而不是平均数。
一个数字，变成八十个答案。
为什么这个市场现在有吸引力？
这项资产所在的街区，到店已经连续四个季度增长，隔壁那个街区却没有。
这个街区全年到店 +31%，隔壁那个街区为 −5%。
在投资备忘录里，把这两个街区并排放。
一份依据本季度数据写成的市场章节。
为什么选这个铺位，而不是下一个街区的那个？
这里的租户，比下一个街区的租户更留得住顾客。
这里每一百条消费者意见中有 71 条是正面的；下一个街区为 52 条。
开场就摆出这个地址自己的顾客怎么说。
租金用证据来论证，而不是用门外的排队。
整个投资组合能用同一条租户组合规则吗？
同一种业态，在一个市场属于最安全之列，在另一个市场却属于风险最高之列。
在一个市场，它一年里关店的很少；在另一个市场则多得多。
逐个市场选择租户组合。
每个市场一条规则，而不是一条规则管所有市场。
看每一个租户，而不是整个街区的一个平均数。
市面上的工具，给一个街区只算一个数。可同一个街区的租户，顾客正面意见占比相差超过四十个百分点。
后来关店的租户，一年前就已经落后于同一街区的其他租户。把一个街区的租户按这个差距排序，该联系的就在最底部。
一个街区，一个数字——而它的租户相差超过四十个百分点。
无论交易落在哪里，都得到同样的答案。
195 个国家和地区的每一个地址，用同一个指标衡量——交易所在的市场，以及它下一步落地的市场。
资产定价，依据的是交易双方之外的证据。
问清楚你买下的，是街区里的领先者，还是落后者。
用这个市场自己的数据，来定租户组合。
在这六种业态中，餐饮在每个市场关店都最多，药店则几乎在每个市场都最少。两者之间的顺序随市场而变。
一种业态关店有多频繁，取决于它所在的市场
六个市场中，每一百家该业态门店一年内关店的数量。健身房跨度最大：在最安全的市场，每一百家有四家关店；在风险最高的市场则有十四家
在一个市场安全的业态，到了下一个市场就是风险。
判定下滑是租户的问题，还是街区的问题。
一个街区上，四分之一到一半的租户到店下降，而它们周边的街区持平或增长。
街区和它的租户，走向各不相同
同一个街区每一百个租户中，一年间的情况。街区下滑时仍在增长的租户，是要留住的；街区增长时却在下滑的租户，是要联系的。
让每个团队看到同一个租户，用同一个指标。
一家店铺、一座购物中心、一个项目：无论投资组合里持有什么，这些团队之间的分歧，一直在于各自能看到哪些租户。下面是每个团队能从同一套数字里拿到什么。
租金拖欠之前，就把要走的租户排出来
- 每个租约都与自己的街区对比排名，最差的在前。
- 每个租户的顾客称赞什么，又是什么让他们却步。
- 你持有资产的街区上，哪些商家开业、哪些关店。
你要买下的租金清单，在上投委会之前先检验
- 清单中每个地址的到店，与周边商家对比。
- 这个街区留住过、也流失过的租户业态。
- 同样商品的价格，逐个地址来看。
这个街区留得住的业态
- 这里哪些租户业态开店、关店最多。
- 谁在这个市场开店，逐个品类来看。
- 这个街区吸引来的人是什么样的。
每个租约看它自己的数据，而不是资产的那一个数字
- 每个租户与所在街区的其他租户对比，每周更新。
- 周边街区什么时候热闹，逐小时来看。
- 租户的营业时间，以及顾客想要的营业时间。
所在街区正在走下坡路的资产
- 每项资产所在的街区是在升温还是在降温，用同一个指标衡量。
- 每项资产周边的开店与关店，逐季度来看。
- 哪些资产所在的街区表现相似。
整份备忘录都能依靠的同一套对比
- 一套品类分类体系，每个市场都一样。
- 消费者对每个租户说了什么，用他们自己的话。
- 每个地址周边的街区，用同一把标尺衡量。
投资组合持有的每个市场，放在同一基础上
- 哪些市场在变化，哪些已经停滞。
- 每项资产所在的街区，是升温还是降温。
- 每项资产周边的消费者现在怎么说。
每个团队都基于同一个租户、同一周的数据作答。
每周更新，自 2020 年起
在拖欠租金之前，评判每一个租户。
一个仍在交租的租户，为什么在街区里落后最多？留下你的邮箱；每个租户都会排好序发给你。