उस किरायेदार को जाने से रोकें जो रेंट रोल में अब भी किराया भरता दिखता है।
एक यूनिट हो या दस हज़ार, एक इलाक़ा या बीस बाज़ार, जो आपके पास हैं या जिस पर आप अभी बोली लगा रहे हैं — और उनमें हर किरायेदार; फ़िजी और फ़िजी भी शामिल।
इस रेंट रोल में जोखिम कौन-सा किरायेदार है?रोल बताता है किसने भुगतान किया। इलाक़ा बताता है कौन जा रहा है।
वह सवाल पूछें जिस पर यह हफ़्ता टिका है।
मीटिंग से पहले कही जाने वाली आठ बातें, और उनके जवाब।
मीटिंग में क्या कहा जाता है
नमूना एक शहर में एक एसेट
यह रेंट रोल असल में किस पर टिका है?
इलाक़ा बढ़ा। उसके भीतर कुछ किरायेदार पीछे गए।
21 में से 5 किरायेदारों की विज़िट साल भर में घटीं। उनका इलाक़ा बढ़ा।
रेंट रोल को उन किरायेदारों के आधार पर अंडरराइट करें जो अपने ग्राहक बनाए रख रहे हैं।
भीड़ देखकर नहीं, किरायेदारों को देखकर लगाई गई बोली।
इस एसेट में जोखिम कौन-सा किरायेदार है?
एक किरायेदार चार तिमाहियों से अपने ही पड़ोसियों के मुक़ाबले फिसल रहा है।
वह अपने ही इलाक़े में आस-पास के किरायेदारों से 22 प्रतिशत अंक नीचे है। एक साल पहले यह फ़ासला 7 प्रतिशत अंक था।
लीज़ नवीनीकरण से पहले इस पर बात करें, बाद में नहीं।
एक वॉच-लिस्ट, जिसकी हर पंक्ति में वजह है।
चार सौ में से किसे इस तिमाही हमारी ज़रूरत है?
इस तिमाही गिने-चुने एसेट अपने पड़ोसियों के मुक़ाबले ऊपर-नीचे हुए। बाक़ी जस के तस रहे।
400 में से 13 इस तिमाही अपने पड़ोसियों के मुक़ाबले ऊपर-नीचे हुए।
तिमाही मीटिंग में चार सौ नहीं, वे तेरह ले जाएँ।
ध्यान वहीं, जहाँ उससे कुछ बदलता है।
तीन में से कौन-सा प्रकार यहाँ सबसे लंबा टिकता है?
ऐसे इलाक़ों में तीन में से दो प्रकार अपने किरायेदार कहीं ज़्यादा समय तक रखते हैं।
यहाँ एक प्रकार की हर सौ में से 7 यूनिटों में हर साल किरायेदार बदलता है; दूसरे की 25 में।
पहले वह प्रकार चुनें जो इस इलाक़े में सबसे लंबे समय तक टिकता है, फिर किरायेदार।
ऐसी यूनिट जो अपना किरायेदार बनाए रखती है।
एसेट टिका रहा। तो उसके भीतर कौन नीचे गया?
एसेट टिका रहा। उसके भीतर हर किरायेदार नहीं टिका।
80 में से 26 किरायेदार गिरे, जबकि एसेट टिका रहा। 17 उससे तेज़ बढ़े।
प्रदर्शन-बैठक में औसत नहीं, वे छब्बीस ले जाएँ।
एक आँकड़े की जगह अस्सी अलग जवाब।
यह बाज़ार अभी आकर्षक क्यों है?
यह एसेट जिस इलाक़े में है, वहाँ चार तिमाहियों से विज़िट बढ़ रही हैं। पर उसके ठीक पीछे वाले इलाक़े में नहीं।
साल भर में इस इलाक़े की विज़िट +31%। पीछे वाले इलाक़े की, −5%।
निवेश नोट में दोनों इलाक़ों को साथ-साथ रखें।
निवेश नोट का बाज़ार वाला हिस्सा, इसी तिमाही के आँकड़ों से।
यह यूनिट क्यों लें, बगल के इलाक़े वाली क्यों नहीं?
यहाँ के किरायेदार अपने ग्राहक बगल के इलाक़े के किरायेदारों से बेहतर बनाए रखते हैं।
यहाँ हर सौ में से 71 उपभोक्ता राय सकारात्मक हैं; बगल के इलाक़े में 52।
शुरुआत इससे करें कि इस पते के अपने ग्राहक क्या कहते हैं।
बाहर लगी कतार के बजाय सबूत से तय किया गया किराया।
क्या पूरे पोर्टफ़ोलियो में किरायेदार-मिश्रण का एक ही नियम चल सकता है?
एक ही प्रकार एक बाज़ार में सबसे सुरक्षित होता है और दूसरे में सबसे जोखिम भरा।
एक बाज़ार में साल भर में उनमें से कुछ ही बंद होते हैं; दूसरे में कहीं ज़्यादा।
मिश्रण बाज़ार-दर-बाज़ार चुनें।
हर बाज़ार का अपना नियम, सबका एक नहीं।
हर किरायेदार को परखें, इलाक़े के एक अकेले आँकड़े को नहीं।
हर टूल किसी इलाक़े के लिए एक ही आँकड़ा देता है। पर ग्राहकों की राय में उसके किरायेदारों के बीच चालीस से ज़्यादा प्रतिशत अंक का फ़ासला है।
जो किरायेदार बाद में बंद हुए, वे एक साल पहले ही अपने इलाक़े के बाक़ी कारोबारों से नीचे थे। किसी इलाक़े को इस फ़ासले से छाँटें, और जिन्हें कॉल करना है वे सबसे नीचे मिलेंगे।
एक इलाक़ा, एक आँकड़ा — जबकि उसके किरायेदारों के बीच चालीस से ज़्यादा प्रतिशत अंक का फ़ासला है।
डील कहीं भी हो, जवाब वही मिले।
195 देशों का हर पता एक ही पैमाने पर — वह बाज़ार जिसमें डील है, और वह जिसमें अगली होगी।
विक्रेता के दिए आँकड़ों से अलग सबूत पर तय की गई एसेट की क़ीमत।
पूछें कि आप इलाक़े के अगुआ किरायेदार ख़रीद रहे हैं या सबसे पीछे चलने वाले।
किरायेदार-मिश्रण इसी बाज़ार के अपने आँकड़ों पर तय करें।
इन छह में से फ़ूड और ड्रिंक हर बाज़ार में सबसे ज़्यादा बंद होते हैं, और फ़ार्मेसी लगभग हर बाज़ार में सबसे कम। इनके बीच का क्रम बाज़ार के साथ बदलता है।
कोई प्रकार कितनी बार बंद होता है, यह उसके बाज़ार पर निर्भर है
छह बाज़ारों में से हर एक में, उस प्रकार के सौ में से कितने साल भर में बंद होते हैं।जिम में फ़र्क़ सबसे बड़ा है: अपने सबसे सुरक्षित बाज़ार में सौ में से चार बंद होते हैं, सबसे जोखिम भरे में चौदह
एक बाज़ार का सुरक्षित प्रकार अगले बाज़ार का जोखिम है।
तय करें कि गिरावट किरायेदार की है या इलाक़े की।
किसी इलाक़े के एक-चौथाई से आधे तक किरायेदारों की विज़िट घटीं, जबकि उनके आस-पास का इलाक़ा टिका रहा या बढ़ा।
इलाक़ा और उसके किरायेदार अलग-अलग राह चलते हैं
एक इलाक़े के हर सौ किरायेदारों में से, एक साल में।जो किरायेदार इलाक़ा गिरने पर भी बढ़ा, उसे बनाए रखें; जो इलाक़ा बढ़ने पर भी गिरा, उसे कॉल करें।
हर टीम को वही किरायेदार और वही पैमाना दें।
एक दुकान, एक शॉपिंग सेंटर, एक प्रोजेक्ट: पोर्टफ़ोलियो में जो भी हो, इन टीमों को हमेशा इसी बात ने बाँटा कि कौन किन किरायेदारों को देख पाता है। यहाँ देखें कि आँकड़ों के एक ही सेट से हर टीम क्या लेती है।
जाने वाले किरायेदार, किराया देर होने से पहले रैंक किए हुए
- हर किरायेदारी अपने इलाक़े के मुक़ाबले रैंक की हुई, सबसे कमज़ोर पहले।
- हर किरायेदार के ग्राहक किसकी तारीफ़ करते हैं, और उन्हें क्या रोकता है।
- आपके इलाक़ों में कौन-से कारोबार खुले और बंद हुए।
जो रेंट रोल आप ख़रीद रहे हैं, कमेटी से पहले परखा हुआ
- रोल के हर पते पर विज़िट, उसके पड़ोसियों के मुक़ाबले।
- इस इलाक़े ने किरायेदारों के कौन-से प्रकार टिकाए रखे, और कौन-से खोए।
- एक जैसी चीज़ों के दाम, पता-दर-पता।
वह प्रकार जो इस इलाक़े में टिकता है
- यहाँ किरायेदारों के कौन-से प्रकार सबसे ज़्यादा खुलते और बंद होते हैं।
- इस बाज़ार में कौन खुल रहा है, श्रेणी-दर-श्रेणी।
- यह इलाक़ा जिन लोगों को खींचता है, वे कैसे हैं।
हर किरायेदारी अपने आँकड़ों पर, एसेट के एक आँकड़े पर नहीं
- हर किरायेदार अपने इलाक़े के बाक़ियों के मुक़ाबले, हर हफ़्ते।
- आस-पास के इलाक़े कब व्यस्त होते हैं, घंटा-दर-घंटा।
- उसके किरायेदार कौन-से घंटे खुले रहते हैं, और किन घंटों की माँग है।
वे एसेट जिनके इलाक़े फीके पड़ रहे हैं
- हर एसेट का इलाक़ा, बढ़ता या ढलता, एक ही पैमाने पर।
- हर एसेट के आस-पास खुलना और बंद होना, तिमाही-दर-तिमाही।
- कौन-से एसेट ऐसे इलाक़ों में हैं जो एक जैसा बर्ताव करते हैं।
एक तुलना, जिस पर पूरा निवेश नोट टिक सके
- श्रेणियों का एक ही वर्गीकरण, हर बाज़ार में वही।
- उपभोक्ताओं ने हर किरायेदार के बारे में क्या कहा, उनके अपने शब्दों में।
- हर पते के आस-पास के इलाक़े, एक ही पैमाने पर।
पोर्टफ़ोलियो का हर बाज़ार, एक ही आधार पर
- कौन-से बाज़ार आगे बढ़ रहे हैं, और कौन-से ठहर गए हैं।
- हर एसेट का अपना इलाक़ा, बढ़ा या ढला।
- हर एसेट के आस-पास के उपभोक्ता अब क्या कहते हैं।
हर टीम उसी किरायेदार पर, उसी हफ़्ते के आँकड़ों से जवाब देती है।
यही सवाल किसी एक पते के लिए पूछें।
हर जवाब आप एक पते के लिए भी माँग सकते हैं।
पूरे पोर्टफ़ोलियो पर एक पैमाना, हर पते के लिए एक पेज।
हर हफ़्ते ताज़ा, 2020 से
किराया देर होने से पहले हर किरायेदार को परखें।
जो किरायेदार अब भी भुगतान कर रहा है, वह अपने इलाक़े से सबसे पीछे क्यों है? अपना ईमेल छोड़ें, हम हर किरायेदार की रैंकिंग भेज देंगे।