שמרו על השוכר שעוד מופיע כמשלם ברשימת השכירויות.
יחידה אחת או עשרת אלפים, רחוב אחד או עשרים שווקים, הנכסים שבידיכם או זה שאתם עדיין מציעים עליו — וכל שוכר בהם, בכלל זה: ישראל, ישראל.
איזה שוכר ברשימת השכירויות הזו הוא הסיכון?הרשימה מראה מי שילם. הרחוב מראה מי עוזב.
שאלו את השאלה שתכריע את השבוע.
שמונה דברים שנאמרים לפני הפגישה, והתשובות.
מה שנאמר בחדר
דוגמה נכס בעיר אחת
על מה רשימת השכירויות הזו נשענת באמת?
הרחוב צמח. חלק מהשוכרים בו נסוגו לאחור.
5 מתוך 21 השוכרים איבדו ביקורים במהלך השנה. הרחוב שלהם צמח.
עשו חיתום לרשימת השכירויות לפי השוכרים ששומרים על הלקוחות שלהם.
הצעה שמתומחרת לפי השוכרים, לא לפי כמה שהרחוב הומה.
איזה שוכר בנכס הזה הוא הסיכון?
שוכר אחד נסוג מול השכנים שלו ארבעה רבעונים ברציפות.
הוא נמצא 22 נקודות מתחת לשוכרים שלצידו ברחוב שלו. לפני שנה הפער היה 7.
העלו אותו לשיחה לפני חידוש החוזה, לא אחריו.
רשימת מעקב עם סיבה בכל שורה.
מי מבין הארבע מאות צריך את תשומת הלב שלנו ברבעון הזה?
קומץ נכסים זזו מול השכנים שלהם ברבעון הזה. השאר החזיקו מעמד.
13 מתוך 400 זזו מול השכנים שלהם ברבעון הזה.
הביאו לישיבה הרבעונית את השלושה עשר, לא את הארבע מאות.
תשומת לב שמושקעת היכן שהיא משנה משהו.
איזה מהסוגים נשאר כאן הכי הרבה זמן?
שניים מתוך שלושת הסוגים שומרים על השוכר שלהם הרבה יותר זמן ברחובות כאלה.
בסוג אחד, 7 יחידות מכל מאה מחליפות שוכר מדי שנה כאן; בסוג אחר, 25.
בחרו קודם את הסוג שהרחוב הזה שומר הכי הרבה זמן, ואז את השוכר.
יחידה ששומרת על השוכר שלה.
הנכס החזיק מעמד. אז מי בתוכו ירד?
הנכס החזיק מעמד. לא כל שוכר בתוכו.
26 מתוך 80 השוכרים ירדו בזמן שהנכס החזיק מעמד. 17 צמחו מהר יותר ממנו.
הביאו לישיבת התפעול את העשרים ושישה, לא את הממוצע.
מספר אחד הופך לשמונים תשובות.
למה השוק הזה אטרקטיבי דווקא עכשיו?
הרחוב שהנכס הזה עומד בו צובר ביקורים ארבעה רבעונים ברציפות. הרחוב שמאחוריו — לא.
הרחוב הזה: +31% בביקורים במהלך השנה. הרחוב שמאחוריו: −5%.
הציגו את שני הרחובות זה לצד זה במזכר ההשקעה.
פרק שוק שמבוסס על נתוני הרבעון הזה.
למה לקחת את היחידה הזו ולא את זו שברחוב הסמוך?
השוכרים כאן שומרים על הלקוחות שלהם טוב יותר מאלה שברחוב הסמוך.
71 מכל מאה דעות צרכנים כאן חיוביות; ברחוב הסמוך — 52.
פתחו במה שהלקוחות של הכתובת הזו עצמה אומרים.
שכירות שמנומקת בראיות, לא בתור שבחוץ.
האם אפשר להחיל כלל אחד לתמהיל השוכרים בכל תיק הנכסים?
סוג אחד הוא מהבטוחים ביותר בשוק אחד ומהמסוכנים ביותר בשוק אחר.
בשוק אחד מעטים מהם נסגרים בשנה; בשוק אחר הרבה יותר.
בחרו את התמהיל שוק אחר שוק.
כלל אחד לכל שוק, לא אחד לכולם.
בחנו כל שוכר לגופו, לא לפי המספר האחד של הרחוב.
כל כלי נותן מספר אחד לרחוב. השוכרים בו רחוקים זה מזה ביותר מארבעים נקודות במה שהלקוחות שלהם אומרים.
השוכרים שנסגרו בהמשך כבר היו מתחת לשאר הרחוב שלהם שנה קודם. מיינו רחוב לפי הפער הזה, והשוכרים שצריך להתקשר אליהם נמצאים בתחתית.
רחוב אחד, מספר אחד — והשוכרים בו רחוקים זה מזה ביותר מארבעים נקודות.
קבלו את אותה תשובה בכל שוק שבו העסקה נמצאת.
כל כתובת ב-195 מדינות על אותו מדד — השוק שבו העסקה נמצאת, וזה שאליו היא תגיע בהמשך.
הנכס מתומחר מול ראיות מחוץ לעסקה.
שאלו אם אתם קונים את המובילים של הרחוב או את המפגרים שלו.
קבעו את תמהיל השוכרים לפי המספרים של השוק הזה עצמו.
מבין השישה האלה, מזון ומשקאות נסגרים הכי הרבה בכל שוק, ובית המרקחת הכי מעט כמעט בכל אחד. ביניהם, הסדר משתנה לפי השוק.
שיעור הסגירות של כל סוג תלוי בשוק
כמה מכל מאה מהסוג הזה נסגרים בשנה, בכל אחד משישה שווקים.חדר הכושר משתנה הכי הרבה: ארבעה מכל מאה נסגרים בשוק הבטוח ביותר שלו, ארבעה עשר במסוכן ביותר
הסוג הבטוח בשוק אחד הוא הסיכון בשוק הבא.
הכריעו אם הירידה היא של השוכר או של הרחוב.
בין רבע לחצי מהשוכרים ברחוב איבדו ביקורים בזמן שהרחוב סביבם החזיק מעמד או צמח.
רחוב והשוכרים שלו הולכים בדרכים שונות
מכל מאה שוכרים ברחוב אחד, לאורך שנה אחת.את השוכר שצמח בזמן שהרחוב שלו ירד כדאי לשמור; לשוכר שירד בזמן שהרחוב שלו צמח כדאי להתקשר.
העמידו כל צוות מול אותו שוכר ואותו מדד.
חנות, מרכז מסחרי, פרויקט: מה שלא יהיה בתיק הנכסים, מה שהפריד בין הצוותים האלה תמיד היה אילו שוכרים כל אחד מהם רואה. הנה מה שכל אחד מהם מקבל ממקור נתונים אחד.
השוכרים שעוזבים, מדורגים לפני שהשכירות מאחרת
- כל שכירות מדורגת מול הרחוב שלה, מהגרועה ביותר.
- על מה הלקוחות של כל שוכר משבחים, ומה עוצר אותם.
- אילו עסקים נפתחו ונסגרו ברחובות שבהם יש לכם נכסים.
רשימת השכירויות שאתם קונים, נבדקת לפני ועדת ההשקעות
- ביקורים בכל כתובת ברשימה, מול השכנים שלה.
- סוגי השוכרים שהרחוב הזה החזיק, ואיבד.
- מחירים של אותם פריטים, כתובת אחר כתובת.
הסוג שמחזיק מעמד ברחוב הזה
- אילו סוגי שוכרים נפתחים ונסגרים כאן הכי הרבה.
- מי נפתח בשוק הזה, קטגוריה אחר קטגוריה.
- איך נראים האנשים שהרחוב הזה מושך.
כל שכירות לפי המספרים שלה, לא לפי המספר האחד של הנכס
- כל שוכר מול האחרים ברחוב שלו, מדי שבוע.
- מתי הרחובות סביבו עמוסים, שעה אחר שעה.
- שעות הפעילות של השוכרים שלו, והשעות שבהן יש ביקוש.
הנכסים שהרחובות שלהם דועכים
- הרחוב של כל נכס, מתחזק או דועך, על מדד אחד.
- פתיחות וסגירות סביב כל נכס, רבעון אחר רבעון.
- אילו נכסים נמצאים ברחובות שמתנהגים דומה.
השוואה אחת שכל המזכר יכול להישען עליה
- טקסונומיית קטגוריות אחת, זהה בכל שוק.
- מה צרכנים אמרו על כל שוכר, במילים שלהם.
- הרחובות סביב כל כתובת, על אותה סקאלה.
כל שוק בתיק הנכסים, על אותו בסיס
- אילו שווקים בתנועה, ואילו נעצרו.
- הרחוב של כל נכס, התחזק או דעך.
- מה הצרכנים סביב כל נכס אומרים עכשיו.
כל הצוותים עונים מאותם נתונים על אותו שוכר, באותו שבוע.
ענו על אותה שאלה עבור כתובת אחת בכל פעם.
אפשר לשאול כל אחת מהן גם עבור כתובת בודדת.
מדד אחד לכל תיק הנכסים, עמוד לכל כתובת.
עדכון שבועי מאז 2020
שפטו כל שוכר לפני שהשכירות מאחרת.
למה דווקא שוכר שעדיין משלם נמצא הכי רחוק מתחת לרחוב שלו? השאירו את האימייל שלכם ונשלח לכם את כל השוכרים, מדורגים.