非公開の商業用不動産(CRE)取得チーム
商店街で最も安全な所有物件は、賑わうカフェではありません——その上階の地味なオフィスです。
非公開のCRE取得チームがロンドンの完全所有権物件を検討し、一つの問いを立てました——予算内の区画のうち、最も安全な投資先はどれか。直感は、行列の見える看板級のカフェ・レストラン街を指します。しかしテナント種別で読み解くと、消費者トラフィックとテナント新陳代謝のシグナルは逆を指し——さらに、カテゴリーの経験則だけでは見落とす、意外な発見を加えたのです。
直感 対 シグナル
直観
商業用不動産といえば小売と飲食。賑わうカフェ通りは手堅い買いに見えます——行列が目に見えるからです。
消費者シグナルが示したもの
テナント業種別に見ると、飲食物件はプロフェッショナル・医療・パーソナルケア系区画の3〜4倍の頻度で入れ替わり、最も回転の激しい飲食業態では10倍近くに達します。安定して入れ替わりの少ないテナントは、華やかさとは無縁の顔ぶれ——歯科クリニック、会計士、理容室です。しかも入れ替わりのたびの内装費用が最も軽く済みます。
空室リスクはテナント業種で決まる
テナント業種別の実際の年間再賃貸頻度 — グレーターロンドン、直近12カ月、稼働ベースに対する閉店数として測定。レストランは会計事務所のおよそ12倍、歯科クリニックの8倍の頻度で入れ替わります — 利回りや来店客数のカウントでは見えない、需要サイドのリスクです。
そして商圏が結論を覆すことも
~12×
F&B区画は、上階のオフィスの ~12× の頻度で再募集に
~19.9%
ロンドンのレストランの年間再賃貸率 — 全テナント種別で最高
~1.7%
会計事務所区画の再賃貸率——この商店街で最低
~3ポイント
ロンドン各区における飲食業の純出店数の分布
テナントタイプの法則はどの区でも成り立ちます——ただし、その業種区分が埋まっていくか空いていくかを決めるのはカテゴリーではなく商圏です。そして埋まる場所では、消費者体験の質も高くなります。Realyticsはその両方を読み解き、賃料・利回り・評価額の重ね合わせは貴社のアドバイザーが行います。