Realytics para imobiliário e REITs

Distinga uma zona comercial saudável de uma que só parece movimentada.

O fluxo de visitantes conta quem passou. A Realytics lê o que os consumidores realmente pensam de cada inquilino da zona — Brasil inclusive — para que quem adquire ou gere ativos distinga uma área de influência em crescimento de uma que, em silêncio, perde os clientes dos seus inquilinos. Dinâmica da área, força dos inquilinos vizinhos e saúde de cada inquilino, a partir do sinal do consumidor — provas do lado da procura, por baixo da avaliação do imóvel.

Ver planos Veja um exemplo de resposta
Best Retail Insights Solution · VIP Awards – 2026
Perguntar à Realytics

Pergunte sobre um alvo em linguagem simples. Receba uma leitura real.

As perguntas que um diretor de aquisições, um gestor de ativos ou um responsável de arrendamento faz sobre uma fileira de lojas, um centro comercial ou uma carteira — respondidas a partir do sinal do consumidor, com a base à vista, em gráfico, relatório escrito ou apresentação pronta para o conselho.

Pergunte sobre uma transação ou uma carteira
Perguntar à Realytics →

A mesma leitura, no formato que o momento pede — um gráfico no chat para a chamada com o corretor, um relatório escrito para o documento da comissão de investimento, uma apresentação pronta para o conselho.

Um gráfico, na conversa Um relatório escrito Uma apresentação pronta para o conselho
O ponto cego

O fluxo de visitantes conta corpos. A listagem de inquilinos mostra o passado. Nenhum dos dois lê se a zona está saudável.

Uma área comercial é o bairro de onde um local realmente atrai os seus clientes — a sua área de influência. Duas áreas podem apresentar o mesmo fluxo enquanto uma perde em silêncio os clientes dos seus inquilinos. Descobre-se na cláusula de rescisão, não antes.

O fluxo de visitantes, a listagem de inquilinos e a apresentação do corretor

Quantos passaram — e quem já deixou de vir.

O fluxo de visitantes conta quem passa à porta. A listagem de inquilinos mostra os espaços vazios depois de já terem acontecido. A apresentação do corretor foi feita para vender o ativo. Nenhum deles lê o que os consumidores pensam dos inquilinos — nem se a área de influência ganha ou perde força.

Realytics

Se o quarteirão está mesmo saudável.

Cada inquilino da zona lido em opinião de consumidores e dinâmica, a área de influência pontuada conforme ganha ou perde força, e as categorias de uso com rotação rápida sinalizadas — para que uma zona comercial movimentada e uma em declínio deixem de parecer iguais.

Movimento não é saúde

Uma fileira de lojas próspera e uma em declínio podem apresentar o mesmo número de fluxo de visitantes. A diferença está no que os consumidores pensam dos inquilinos — e na direção em que isso evolui.

O mapa de arrendamentos é um espelho retrovisor

Quando uma loja vazia aparece nos dados de arrendamento, os consumidores já partiram há meses. A Realytics lê o declínio enquanto ainda é declínio, e não já uma loja vaga.

A apresentação do corretor está do lado de quem vende

Foi feito para vender o ativo, não para testar a fundo a área de influência. Esta é a leitura independente do lado da procura para levar à comissão de investimento.

Soluções por função

Comece pelo trabalho que tem à frente.

Escolha a sua função — veja a pergunta que tem em mãos neste momento e como a Realytics a responde a partir do sinal dos consumidores.

A sua tarefa neste momento

“A zona de influência deste ativo é realmente saudável, ou apenas parece movimentada?”

A vitalidade de consumo de um alvo e da sua área de influência, antes de licitar — e, sem preferência de categoria de uso, todos os clusters analisados primeiro, não F&B por padrão.

  • Vitalidade da área de influênciaQue zonas de captação ganham ou perdem dinamismo junto dos consumidores, e a direção da sua tendência.
  • Alerta antecipado de saúde dos inquilinosQue inquilinos do quarteirão perdem clientes em silêncio, antes de o mapa de arrendamentos o mostrar.
  • Fricção de formato e classe de usoQue tipos de lojistas saem depressa e são difíceis de substituir, versus os que permanecem estáveis.
Faça a due diligence de um ativo →
A sua tarefa neste momento

“O meu mix está certo — e onde está o risco?”

Mix de inquilinos e dinâmica das áreas de influência em todo o portfólio, numa única visão de saúde do consumidor em que o comité de investimento confia.

  • Risco de portfólioUma leitura da saúde do consumo em toda a carteira, numa única visão — que centros começam a perder força primeiro.
  • Força da co-ocupaçãoA co-ocupação são as outras lojas e espaços no mesmo centro; esta leitura mostra que tipos de inquilinos coincidem com uma subida e quais convivem com um fator de arrasto.
  • Alerta antecipado de saúde dos inquilinosIdentifique o inquilino que perde clientes antes de o efeito chegar ao arrendamento.
Veja o seu portfólio →
A sua tarefa neste momento

“Como ganho esta renovação ou este novo contrato de arrendamento?”

A evidência de procura e de poder de atração dos inquilinos para negociar com dados, não com anedotas.

  • Alavancagem na renovação do contratoEntre nas renovações com a evidência dos consumidores do seu lado quando um inquilino alega que o fluxo de visitantes está fraco.
  • Vitalidade da área de influênciaProva do rumo da procura de consumo na área de influência.
  • Força da co-ocupaçãoQue lojistas vizinhos atraem clientes para o centro (ou para longe dele) — quem mais quer manter e atrair.
Ganhe o contrato de arrendamento →
Prova

Duas triagens de aquisição reais — e a mesma resposta contraintuitiva.

Londres e a Grande Manchester, analisadas com o mesmo filtro — e ambas chegam à mesma conclusão: o tipo de inquilino prevê melhor a desocupação do que a própria rua.

Um grupo privado de aquisições de imobiliário comercial

O imóvel de propriedade plena mais seguro da fileira não é o café movimentado — é o escritório sem graça no andar de cima.

Restaurante 19,9% · Contabilista 1,7% F&B +1,55% vs −1,50% Onde a regra se inverte

Um grupo privado de aquisições de imobiliário comercial analisava um imóvel de propriedade plena em Londres e fez uma única pergunta — das unidades dentro do orçamento, qual é o lugar mais seguro para o dinheiro? O instinto diz o café-troféu ou a fileira de restaurantes: a fila de clientes está à vista. Lido por tipo de inquilino, o sinal de tráfego de consumidores e de formação de novos negócios apontava no sentido contrário — e acrescentava ainda uma surpresa que a regra da categoria, sozinha, deixa escapar.

A intuição vs o sinal
A intuição

Imobiliário comercial quer dizer lojas e alimentação e bebidas. Uma frente de cafés movimentada é a compra segura — consegue ver a fila.

O que o sinal de consumo mostrou

Por tipo de inquilino, os espaços de F&B trocam de inquilino três a quatro vezes mais depressa do que as unidades de serviços profissionais, médicos e de cuidados pessoais — e os piores formatos de F&B chegam perto de dez. Os inquilinos mais estáveis e de menor rotatividade são os menos glamorosos: a clínica dentária, o escritório de contabilidade, o barbeiro. E são também os que exigem menos obras de adaptação a cada mudança.

O risco de vacância acompanha o tipo de inquilino
Restaurante · F&B~19,9% / ano
Café · F&B~14.5%
Coffee shop · F&B~11.8%
Loja de vestuário · comércio~6.5%
Salão de manicure · cuidados pessoais~3.4%
Cabeleireiro · cuidados pessoais~3.4%
Clínica dentária · saúde~2.6%
Barbearia · cuidados pessoais~2.5%
Contabilista · escritório profissional~1.7%

Frequência anual real de novo arrendamento por tipo de inquilino — Grande Londres, últimos 12 meses, medida como encerramentos em relação à base ativa. Um restaurante muda de inquilino cerca de doze vezes mais do que um escritório de contabilidade e oito vezes mais do que uma clínica dentária — o risco do lado da procura que um rendimento imobiliário ou uma contagem do fluxo de visitantes não consegue ver.

E a área de influência pode inverter a conclusão
~12×
F&B muda de inquilino ~12× mais do que o escritório no piso de cima
~19.9%
Rotatividade anual de contratos de restaurantes em Londres — a mais alta entre todos os tipos de inquilino
~1.7%
taxa de novo arrendamento de escritórios de contabilidade — a mais baixa da fileira comercial
~3 p.p.
Formação líquida de F&B: dispersão pelos municípios de Londres

A regra do tipo de inquilino continua válida dentro de qualquer município — mas é a área de influência, não a categoria, que determina se a categoria de uso enche ou esvazia. E onde enche, a qualidade da experiência do consumidor também é mais alta. A Realytics lê ambos; os seus consultores sobrepõem os valores de arrendamento, os rendimentos e a avaliação.

Avalie o seu próximo negócio da mesma forma. Uma sessão de trabalho sobre um alvo seu — a sua área comercial, os seus inquilinos e o sinal de consumo por trás de cada um.
Perguntar à Realytics →
O que a Realytics lê e que o fluxo de visitantes não consegue mostrar

Cinco leituras de uma área de influência, todas a partir do sinal do consumidor.

Contagens de quem passou à porta, por si só, ignoram a camada que decide se um espaço fica vago. A Realytics distingue unidades ativas de aberturas e encerramentos ao longo do tempo — lê a formação de novos negócios e a opinião de consumidores, não apenas o tráfego.

Quão saudável é a área de influência

Vitalidade da área de influência

Se uma área de influência ganha ou perde dinamismo junto dos consumidores ao longo do tempo, e a direção da tendência: em subida, estável, em declínio ou volátil. Área de influência = o bairro de onde uma loja realmente atrai os seus clientes.

Força da co-ocupação

Que tipos de inquilino coincidem com um impulso para um centro e quais coexistem com um peso negativo; que vizinhos puxam clientes uns para os outros, ou uns dos outros. Co-ocupação = as outras lojas e espaços no mesmo quarteirão ou centro.

Alerta antecipado de saúde dos inquilinos

Um inquilino cujo sinal de consumo enfraquece, identificado antes de aparecer nos dados de arrendamento ou numa cláusula de rescisão.

O que se mantém, e o que roda

Áreas de influência semelhantes

Zonas de influência semelhantes a uma que já funciona para si, para seleção de locais e expansão. Uma correspondência descritiva sobre o passado observado.

Fricção de formato e classe de uso

Que tipos de inquilino rodam depressa e custam a arrendar de novo, e quais permanecem estáveis — o contraste entre F&B e serviços, pontuado a partir dos dados.

No Reino Unido, o modelo cobre cerca de 5,3 milhões de lojas estimadas, atualizadas semanalmente — a base de sinais de consumo por trás de cada leitura de área de influência.

Os dados por trás de cada leitura

Cada local, cada inquilino, cada área de influência.

Uma visão atual do sinal de consumo em torno de um alvo ou de uma carteira — tráfego de consumidores, opiniões de consumidores e formação de inquilinos — associada a cada negócio, atualizada semanalmente e comparada com áreas de influência semelhantes.

288 mi
lojas mapeadas — cada unidade e os seus vizinhos no quarteirão.
11,5 bi+
sinais do consumidor em todo o comércio
630 mil+
marcas associadas às suas unidades
3.313
categorias — todas as classes de uso, de F&B a clínicas
252
países e territórios
Semanalatualizado, desde 2020
Lado da procuravitalidade dos consumidores e saúde dos inquilinos, por baixo do valor de mercado do ativo
Todas as categorias de usoF&B, retalho, serviços, saúde, escritórios

As leituras de área de influência usam uma aproximação por hexágonos H3 com granularidade de município, e descrevem o passado observado. Informação pública sobre empresas e sinal de consumidores agregado e anonimizado — nunca dados pessoais. Ver a cobertura de dados →

Onde paramos, de propósito

Nós entregamos a verdade do lado da procura. Os seus assessores definem o preço do ativo.

A disciplina é o ponto essencial. Mantemo-nos estritamente do lado da vitalidade do consumidor — e é exatamente por isso que a leitura se sustenta na sala.

O que a Realytics lhe dá

A leitura do lado da procura

Vitalidade da área de influência, saúde dos lojistas, força do mix de vizinhança comercial e atritos entre tipos de uso — lidos a partir de sinal de consumidores, antes de as receitas de arrendamento o refletirem. Independente do lado vendedor. A evidência com que orienta os seus assessores e o seu comité de investimento.

O que continua a cargo dos seus assessores

O preço, o rendimento e a papelada legal

Arrendamento, yield, avaliação e os termos jurídicos do contrato ficam com os seus avaliadores e advogados. Não indicamos preços, valores de arrendamento nem yields — não estimamos gasto por unidade fora de F&B, e a leitura de poder de compra de uma área de influência é inferida da demografia e apenas indicativa.

Planos Enterprise

O preço é por licença. A análise funciona com créditos.

Todos os planos incluem um saldo mensal de créditos de análise — use-os em perguntas, relatórios e comparações entre vários mercados, e adicione mais à medida que precisar.

Professional
⁦R$ 1.832 ($ 343)⁩/mês
100.000 créditos / mês
  • 1 mercado
  • Dados de todos os setores, sem limites
  • Até 2 anos de histórico
  • Dados até ao mês passado
  • Relatórios e apresentações, com a sua marca
Começar
Scale
⁦R$ 3.702 ($ 693)⁩/mês
200.000 créditos / mês
  • Tudo o que está em Professional
  • Até 5 mercados
  • Até 4 anos de histórico
  • Dados até à semana passada
  • Integração e formação
Começar
Premier
⁦R$ 9.310 ($ 1.743)⁩/mês
500.000 créditos / mês
  • Tudo o que está em Scale
  • Até 15 mercados
  • 6 anos de histórico
  • Conecte via MCP e API
  • Suporte prioritário e gestor de sucesso
Começar

Os preços locais seguem a taxa de câmbio diária da Stripe — a mesma do checkout. Onde houver suporte, o pagamento é feito na moeda local; o preço em USD é mostrado como referência.

Enterprise

Escala personalizada, para 10+ utilizadores.

Tudo o que está no Premier, mais cobertura global, dados transacionais, créditos partilhados entre utilizadores, âmbitos de dados personalizados e preços de crédito por volume — com o apoio a procurement, segurança e MSA de que as grandes implementações precisam.

Compromisso anual obrigatório Dados transacionais Créditos partilhados entre utilizadores Global, mercados ilimitados Integração e implementação com acompanhamento próximo
Vamos conversar
Marque uma demonstração
Compare planos

Compare os planos Enterprise

Compare planos Professional⁦R$ 1.832 ($ 343)⁩ /mês Mais popularScale⁦R$ 3.702 ($ 693)⁩ /mês Premier⁦R$ 9.310 ($ 1.743)⁩ /mês EnterpriseVamos conversar
Créditos
Créditos mensais (por licença)100,000Desde 200.000Desde 500.000Personalizado
Créditos partilhados entre utilizadores———✓
LicençasPor licençaPor licençaPor licença10+ utilizadores
Mercados e dados
Mercados cobertos1 mercadoAté 5Até 15Global, ilimitado
Compare mercados globais———✓
Dados de todos os setores, sem limites✓✓✓✓
Atualidade dos dadosAté ao mês passadoAté à semana passadaAté à semana passadaAté à semana passada
Profundidade do histórico2 anos4 anos6 anos6 anos
Dados transacionais———✓
Plataforma e suporte
Relatórios e apresentações (com a sua marca)✓✓✓✓
Conectar via MCP——✓✓
Formação para integrar os seus utilizadoresSelf-serviceGuiadoGuiadoAcompanhamento próximo
Suporte prioritário——✓✓
Gestor de sucesso dedicado——✓✓
Comercial
CobrançaMensalMensalMensalCompromisso anual
Começar Começar Começar Marque uma demonstração
Marque uma demonstração

Veja as suas áreas de influência na Realytics.

Uma sessão de trabalho de 30 minutos sobre um alvo ou um portfólio seu — os seus centros, os seus inquilinos e as suas áreas de influência, com o sinal de consumo por trás de cada um. Evidência do lado da procura, por baixo do valor de avaliação.

Agendar uma demonstraçãoTodas as soluções Enterprise