임대차 명부에 아직 납부 중으로 나올 때 임차인을 지키세요.
매장 하나든 1만 곳이든, 상권 하나든 시장 20곳이든, 보유 중인 자산이든 아직 입찰 중인 자산이든 — 그 안의 모든 임차인을 봅니다. 대한민국·대한민국 포함.
이 임대차 명부에서 위험한 임차인은 누구일까?명부는 누가 냈는지를 보여 주고, 주변 상권은 누가 떠날지를 보여 줍니다.
이번 주의 결론을 가르는 질문을 던져 보세요.
회의 전에 나오는 여덟 가지 말, 그리고 그 답.
회의실에서 나오는 말
샘플 한 도시의 자산 하나
이 임대차 명부는 실제로 무엇에 기대고 있을까?
주변 상권은 성장했습니다. 그 안의 일부 임차인은 오히려 뒷걸음질쳤습니다.
임차인 21곳 중 5곳은 한 해 동안 방문이 줄었습니다. 주변 상권은 늘었습니다.
고객을 지키는 임차인을 기준으로 임대차 명부를 심사하세요.
인파가 아닌 임차인을 기준으로 가격을 매긴 입찰.
이 자산에서 위험한 임차인은 누구일까?
한 임차인이 네 분기 연속 이웃 매장들 대비 밀리고 있습니다.
같은 상권의 바로 옆 임차인들보다 22%p 낮습니다. 한 해 전에는 7%p 낮았습니다.
갱신 후가 아니라 갱신 전에 통화 안건으로 올리세요.
모든 행에 이유가 달린 관찰 목록.
400개 중 이번 분기에 챙겨야 할 자산은?
이번 분기에 이웃 대비 움직인 자산은 몇 개뿐입니다. 나머지는 그대로였습니다.
400개 중 13개가 이번 분기에 이웃 대비 움직였습니다.
분기 회의에는 400개가 아니라 그 13개를 가져가세요.
관심은 효과를 낼 수 있는 곳에만 씁니다.
세 유형 중 이곳에 가장 오래 머무는 유형은?
이런 상권에서는 세 유형 중 두 유형이 임차인을 훨씬 오래 유지합니다.
이곳에서 한 유형은 매년 매장 100곳 중 7곳의 임차인이 바뀌고, 다른 유형은 25곳이 바뀝니다.
이 상권에서 가장 오래 머무는 유형을 먼저 고르고, 그다음에 임차인을 고르세요.
임차인이 오래 머무는 매장.
자산은 버텼습니다. 그렇다면 그 안에서 누가 내려갔을까?
자산은 버텼지만, 그 안의 모든 임차인이 버틴 건 아닙니다.
자산이 버티는 동안 임차인 80곳 중 26곳은 내려갔습니다. 17곳은 자산보다 빠르게 성장했습니다.
운영 회의에는 평균이 아니라 그 26곳을 가져가세요.
숫자 하나가 80개의 답이 됩니다.
이 시장은 왜 지금 매력적일까?
이 자산이 자리한 상권은 네 분기 연속 방문이 늘었습니다. 그 뒤편 상권은 그렇지 않았습니다.
이 상권은 한 해 동안 방문이 +31%. 뒤편 상권은 −5%.
심의 자료에 두 상권을 나란히 놓으세요.
이번 분기 데이터로 쓴 시장 섹션.
왜 바로 옆 상권의 매장이 아니라 이 매장일까?
이곳 임차인들은 바로 옆 상권의 임차인들보다 고객을 더 잘 지킵니다.
이곳 소비자 의견은 100건 중 71건이 긍정적이고, 바로 옆 상권은 52건입니다.
이 주소의 고객들이 직접 하는 말로 시작하세요.
밖에 늘어선 줄이 아니라 근거로 주장하는 임대료.
포트폴리오 전체에 하나의 임차인 구성 원칙을 쓸 수 있을까?
한 유형이 어떤 시장에서는 가장 안전한 편이고, 다른 시장에서는 가장 위험한 편입니다.
어떤 시장에서는 한 해에 문을 닫는 곳이 적고, 다른 시장에서는 훨씬 많습니다.
임차인 구성은 시장별로 정하세요.
모두에 하나가 아니라, 시장마다 하나의 원칙.
상권의 단일 숫자가 아니라 임차인 하나하나를 판단하세요.
대부분의 도구는 상권 하나에 숫자 하나만 줍니다. 그런데 그 상권의 임차인들은 고객이 하는 말 기준으로 40%p 넘게 벌어져 있습니다.
나중에 문을 닫은 임차인들은 한 해 전에 이미 같은 상권의 나머지보다 낮은 자리에 있었습니다. 그 격차로 상권을 정렬하면 연락해야 할 임차인이 맨 아래에 있습니다.
상권 하나, 숫자 하나 — 그리고 40%p 넘게 벌어진 임차인들.
거래가 어디서 이뤄지든 같은 답을 얻으세요.
195개국의 모든 주소를 같은 척도로 — 지금 거래가 있는 시장, 그리고 다음 거래가 이뤄질 시장까지.
매각 자료 밖의 근거로 가격을 매긴 자산.
상권 안에서 상위권 임차인을 사는 건지, 하위권 임차인을 사는 건지 따져 보세요.
임차인 구성은 이 시장 자체의 숫자로 정하세요.
이 여섯 유형 중 모든 시장에서 가장 많이 문을 닫는 건 식음료이고, 약국은 거의 모든 시장에서 가장 적게 닫습니다. 그 사이의 순서는 시장에 따라 바뀝니다.
유형이 얼마나 자주 문을 닫는지는 시장에 달려 있습니다
6개 시장 각각에서, 해당 유형 100곳 중 한 해에 문을 닫는 수.편차가 가장 큰 건 헬스장입니다: 가장 안전한 시장에서는 100곳 중 4곳, 가장 위험한 시장에서는 14곳이 문을 닫습니다
한 시장의 안전한 유형이 다음 시장에서는 위험 요인입니다.
하락이 임차인 탓인지 상권 탓인지 가려내세요.
한 상권의 임차인 중 4분의 1에서 절반가량은, 주변 상권이 유지되거나 성장하는 동안에도 방문이 줄었습니다.
상권과 그 임차인은 서로 다른 길을 갑니다
한 상권의 임차인 100곳당, 한 해 동안.상권이 줄어드는 동안 성장한 임차인은 지켜야 할 곳이고, 상권이 성장하는 동안 줄어든 임차인은 연락해야 할 곳입니다.
모든 팀이 같은 임차인을 같은 척도로 보게 하세요.
상가든, 쇼핑센터든, 개발 사업이든 포트폴리오에 무엇이 있든, 팀 사이를 가른 것은 늘 각자 어떤 임차인을 볼 수 있느냐였습니다. 하나의 수치에서 각 팀이 얻는 것은 다음과 같습니다.
떠날 임차인을, 임대료가 밀리기 전에 순위로
- 모든 임대차 계약을 그 주변 상권과 비교한 순위, 가장 뒤처진 곳부터.
- 각 임차인의 고객이 칭찬하는 점과 발길을 막는 점.
- 보유한 상권에서 어떤 매장이 문을 열고 닫았는지.
인수하려는 임대차 명부, 투자심의위원회 전에 검증
- 명부 속 모든 주소의 방문, 이웃 매장 대비.
- 이 상권이 붙잡아 둔 임차인 유형과 놓친 유형.
- 같은 품목의 가격, 주소별로.
이 상권이 붙잡아 두는 유형
- 이곳에서 가장 많이 문을 열고 닫는 임차인 유형.
- 이 시장에서 누가 출점하고 있는지, 업종별로.
- 이 상권이 끌어들이는 사람들은 어떤 사람들인지.
자산 전체의 숫자 하나가 아닌, 임대차 계약 하나하나의 숫자
- 각 임차인을 같은 상권의 다른 임차인과 비교, 주 단위로.
- 주변 상권이 붐비는 시간, 시간대별로.
- 임차인의 영업시간과 고객이 원하는 영업시간.
주변 상권이 시들해지는 자산
- 모든 자산의 주변 상권이 성장하는지 쇠퇴하는지, 하나의 척도로.
- 각 자산 주변의 개점과 폐점, 분기별로.
- 비슷하게 움직이는 상권에 자리한 자산들.
보고서 전체가 기댈 수 있는 하나의 비교
- 모든 시장에서 똑같은 하나의 업종 분류 체계.
- 모든 임차인에 대해 소비자가 한 말, 그들 자신의 표현 그대로.
- 모든 주소 주변의 상권을 같은 척도로.
포트폴리오가 보유한 모든 시장을 같은 기준 위에
- 움직이는 시장과 멈춘 시장.
- 각 자산의 주변 상권이 성장했는지 쇠퇴했는지.
- 각 자산 주변의 소비자가 지금 하는 말.
모든 팀이 같은 주의, 같은 임차인 데이터로 답합니다.
매주 갱신, 2020년부터
임대료가 밀리기 전에 모든 임차인을 판단하세요.
아직 임대료를 내는 임차인이 왜 주변 상권에서 가장 뒤처져 있을까요? 이메일을 남겨 주시면 모든 임차인을 순위로 정리해 보내 드립니다.