भाडावाललाई टिकाउनुहोस्, भाडा-सूचीमा उसले अझै भाडा तिरिरहेकै बेला।
एउटा युनिट होस् वा दस हजार, एउटा इलाका होस् वा बीस बजार, तपाईंसँग भएका होस् वा अझै बोली लगाउँदै गर्नुभएको — तीभित्रका हरेक भाडावालसहित, Nepal र Nepal पनि समेटेर।
यो भाडा-सूचीमा जोखिम कुन भाडावाल हो?सूचीले कसले तिर्यो देखाउँछ। इलाकाले कसले छोड्दै छ देखाउँछ।
यो हप्ताको निर्णय जुन प्रश्नमा टिकेको छ, त्यही सोध्नुहोस्।
बैठकअघि भनिने आठ कुरा, र तिनका जवाफ।
बैठककोठामा के भनिन्छ
नमुना एउटा सहरको एउटा सम्पत्ति
यो भाडा-सूची वास्तवमा केमा अडिएको छ?
इलाका बढ्यो। तर त्यसभित्रका केही भाडावाल पछाडि सरे।
21 भाडावालमध्ये 5 ले वर्षभरिमा भ्रमण गुमाए। तिनको इलाका भने बढ्यो।
ग्राहक टिकाइरहेका भाडावालका आधारमा भाडा-सूचीको लगानी-मूल्याङ्कन गर्नुहोस्।
भीड होइन, भाडावालका आधारमा मूल्य तोकिएको बोली।
यो सम्पत्तिमा जोखिम कुन भाडावाल हो?
एउटा भाडावाल चार त्रैमासदेखि आफ्नै छिमेकी पसलभन्दा पछि पर्दै गएको छ।
यो आफ्नै इलाकाका छेउका भाडावालभन्दा 22 प्रतिशत बिन्दु तल छ। एक वर्षअघि 7 प्रतिशत बिन्दु तल थियो।
यसलाई नवीकरणपछि होइन, अघि नै छलफलमा ल्याउनुहोस्।
हरेक पङ्क्तिमा कारणसहितको निगरानी सूची।
यस त्रैमास चार सयमध्ये कुनलाई हाम्रो ध्यान चाहिन्छ?
यस त्रैमास केही सम्पत्ति आफ्नै छिमेकीसँग दाँज्दा बदलिए। बाँकी टिके।
यस त्रैमास 400 मध्ये 13 आफ्ना छिमेकीसँग दाँज्दा बदलिए।
त्रैमासिक बैठकमा चार सय होइन, ती तेह्र लैजानुहोस्।
फरक पर्ने ठाउँमा खर्चिएको ध्यान।
यहाँ तीन किसिममध्ये कुन सबैभन्दा लामो टिक्छ?
यस्ता इलाकामा तीनमध्ये दुई किसिमले आफ्नो भाडावाल धेरै लामो समय टिकाउँछन्।
यहाँ एउटा किसिमका हरेक सयमध्ये 7 युनिटमा हरेक वर्ष भाडावाल फेरिन्छ; अर्कोमा 25 मा।
पहिले यो इलाकामा सबैभन्दा लामो समय टिक्ने किसिम छान्नुहोस्, त्यसपछि भाडावाल।
आफ्नो भाडावाल टिकाउने युनिट।
सम्पत्ति आफैं टिक्यो। त्यसो भए त्यसभित्र को खस्कियो?
सम्पत्ति टिक्यो। त्यसभित्रका सबै भाडावाल टिकेनन्।
सम्पत्ति टिकेको बेला 80 भाडावालमध्ये 26 खस्किए। 17 त्योभन्दा छिटो बढे।
कारोबार बैठकमा औसत होइन, ती छब्बीस लैजानुहोस्।
एउटा अङ्क असी जवाफ बन्छ।
यो बजार अहिले किन आकर्षक छ?
यो सम्पत्ति रहेको सडकमा चार त्रैमासदेखि भ्रमण बढ्दै छ। त्यसको ठीक पछाडिको सडकमा बढेको छैन।
यो सडक: वर्षभरिमा भ्रमण +31%। त्यसको पछाडिको सडक: −5%।
प्रतिवेदनमा दुवै सडक छेउछाउ राख्नुहोस्।
यसै त्रैमासका आधारमा लेखिएको बजार खण्ड।
अर्को इलाकाको होइन, यही युनिट किन लिने?
यहाँका भाडावालले अर्को इलाकाका भन्दा आफ्ना ग्राहक राम्ररी टिकाउँछन्।
यहाँ हरेक सय उपभोक्ता रायमध्ये 71 सकारात्मक छन्; अर्को इलाकामा 52।
यो ठेगानाका आफ्नै ग्राहक के भन्छन्, त्यसैबाट सुरु गर्नुहोस्।
बाहिर लागेको लाइन हेरेर होइन, प्रमाणका आधारमा तय गरिएको भाडा।
के पूरा पोर्टफोलियोमा भाडावाल-मिश्रणको एउटै नियम लागू गर्न सकिन्छ?
एउटा किसिम एक बजारमा सबैभन्दा सुरक्षितमध्ये पर्छ, अर्कोमा सबैभन्दा जोखिमपूर्णमध्ये।
एउटा बजारमा वर्षमा थोरै मात्र बन्द हुन्छन्; अर्कोमा धेरै बढी।
मिश्रण बजारैपिच्छे छान्नुहोस्।
सबैका लागि एउटा होइन, हरेक बजारका लागि एउटा नियम।
इलाकाको एउटै अङ्क होइन, हरेक भाडावाललाई जाँच्नुहोस्।
हरेक उपकरणले इलाकाका लागि एउटै अङ्क दिन्छ। तर ग्राहकले भन्ने कुरामा त्यसका भाडावालबीच चालीस प्रतिशत बिन्दुभन्दा बढी अन्तर हुन्छ।
पछि बन्द भएका भाडावाल एक वर्षअघि नै आफ्नो इलाकाका बाँकीभन्दा तल थिए। इलाकालाई त्यही अन्तरअनुसार मिलाउनुहोस्, सम्पर्क गर्नुपर्ने भाडावाल पुछारमा हुन्छन्।
एउटा इलाका, एउटा अङ्क — र त्यसका भाडावालबीच चालीस प्रतिशत बिन्दुभन्दा बढी अन्तर।
सम्झौता जहाँ पुगे पनि उही जवाफ पाउनुहोस्।
195 देशका हरेक ठेगाना एउटै मापनमा — सम्झौता भएको बजार, र त्यो अर्को पुग्ने बजार।
बिक्रेताको जानकारीभन्दा बाहिरको प्रमाणमा मूल्य तोकिएको सम्पत्ति।
तपाईं इलाकामा अगाडि रहेका भाडावाल किन्दै हुनुहुन्छ कि पछि परेका, सोध्नुहोस्।
भाडावाल-मिश्रण यही बजारकै अङ्कका आधारमा तय गर्नुहोस्।
यी छमध्ये, खानपानका व्यवसाय हरेक बजारमा सबैभन्दा धेरै बन्द हुन्छन्, र फार्मेसी झन्डै हरेकमा सबैभन्दा कम। बीचका किसिमको क्रम बजारअनुसार बदलिन्छ।
कुनै किसिम कति पटक बन्द हुन्छ, त्यो बजारमा भर पर्छ
छवटा बजारमध्ये हरेकमा, त्यस किसिमका सयमा कति वर्षमा बन्द हुन्छन्।जिमको दायरा सबैभन्दा फराकिलो: सबैभन्दा सुरक्षित बजारमा सयमा चार बन्द हुन्छन्, सबैभन्दा जोखिमपूर्णमा चौध
एउटा बजारको सुरक्षित किसिम अर्कोमा जोखिम बन्छ।
गिरावट भाडावालको हो कि इलाकाको, टुङ्ग्याउनुहोस्।
इलाका टिकेको वा बढेको बेला पनि त्यहाँका एक चौथाइदेखि आधासम्म भाडावालले भ्रमण गुमाए।
इलाका र त्यसका भाडावाल फरक-फरक दिशामा जान्छन्
एउटै इलाकाका हरेक सय भाडावालमध्ये, एक वर्षमा।इलाका खस्किँदा पनि बढेको भाडावाललाई टिकाउनुहोस्; इलाका बढ्दा पनि खस्किएकोलाई सम्पर्क गर्नुहोस्।
हरेक टोलीलाई उही भाडावाल र उही मापनमा ल्याउनुहोस्।
एउटा पसल, एउटा सपिङ सेन्टर, एउटा परियोजना: पोर्टफोलियोमा जे भए पनि, यी टोलीलाई सधैं कसले कुन भाडावाल देख्न सक्छ भन्ने कुराले नै छुट्याउँथ्यो। एउटै आँकडाबाट हरेकले लिने कुरा यो हो।
छोड्दै गरेका भाडावाल, भाडा ढिलो हुनुअघि नै क्रमबद्ध
- हरेक भाडा-सम्झौता आफ्नै इलाकासँग दाँजेर क्रमबद्ध, सबैभन्दा कमजोर पहिले।
- हरेक भाडावालका ग्राहक केको प्रशंसा गर्छन्, र केले उनीहरूलाई टाढा राख्छ।
- तपाईंका इलाकामा कुन व्यवसाय खुले र कुन बन्द भए।
तपाईंले किन्दै गरेको भाडा-सूची, समितिअघि नै परीक्षण गरिएको
- सूचीका हरेक ठेगानामा भ्रमण, छिमेकीसँग दाँजेर।
- यो इलाकाले टिकाएका र गुमाएका भाडावालका किसिम।
- उही वस्तुको मूल्य, ठेगानैपिच्छे।
यो इलाकाले टिकाउने किसिम
- यहाँ कुन किसिमका भाडावाल सबैभन्दा धेरै खुल्छन् र बन्द हुन्छन्।
- यो बजारमा को खुल्दै छ, श्रेणीपिच्छे।
- यो इलाकाले तान्ने मानिस कस्ता छन्।
हरेक भाडा-सम्झौता आफ्नै अङ्कमा, सम्पत्तिको एउटै अङ्कमा होइन
- हरेक भाडावाल आफ्नो इलाकाका अरूसँग दाँजेर, साप्ताहिक।
- वरपरका इलाका कहिले व्यस्त हुन्छन्, घण्टैपिच्छे।
- यसका भाडावालले खोल्ने समय, र मानिसले चाहेको समय।
इलाकाको व्यापार सुस्त हुँदै गएका सम्पत्ति
- हरेक सम्पत्तिको इलाका, बढ्दो वा घट्दो, एउटै मापनमा।
- हरेक सम्पत्ति वरपर खुलेका र बन्द भएका व्यवसाय, त्रैमासैपिच्छे।
- कुन सम्पत्ति उस्तै व्यवहार गर्ने इलाकामा छन्।
पूरा प्रतिवेदन अडिन सक्ने एउटै तुलना
- एउटै श्रेणी वर्गीकरण, हरेक बजारमा उस्तै।
- हरेक भाडावालबारे उपभोक्ताले भनेका कुरा, उनीहरूकै शब्दमा।
- हरेक ठेगाना वरपरका इलाका, एउटै मापनमा।
पोर्टफोलियोका हरेक बजार, एउटै आधारमा
- कुन बजार अघि बढ्दै छन्, र कुन रोकिएका छन्।
- हरेक सम्पत्तिको आफ्नै इलाका, बढेको वा घटेको।
- हरेक सम्पत्ति वरपरका उपभोक्ता अहिले के भन्छन्।
हरेक टोलीले उही भाडावालबाट, उही हप्ता जवाफ दिन्छ।
एक पटकमा एउटा ठेगानाका लागि उही प्रश्नको जवाफ दिनुहोस्।
तपाईं हरेक प्रश्न एउटा ठेगानाका लागि मात्र पनि सोध्न सक्नुहुन्छ।
पूरा पोर्टफोलियोमा एउटै मापन, हरेक ठेगानाका लागि एउटा पृष्ठ।
हरेक हप्ता अद्यावधिक, 2020 देखि
भाडा ढिलो हुनुअघि नै हरेक भाडावाललाई जाँच्नुहोस्।
अझै भाडा तिरिरहेको भाडावाल आफ्नो इलाकाका अरूभन्दा सबैभन्दा पछि किन छ? आफ्नो इमेल छोड्नुहोस्; हामी हरेक भाडावाललाई क्रमबद्ध गरेर पठाउँछौं।